靜待房地產跨越不景氣黑暗期(98/01/02更新)

房市難解凍 推案量首季縮4成
2009-01-01 中國時報 【王莫昀／台北報導】
　新年房巿仍難解凍！據住展雜誌調查，受建商要求展延建照、推遲推案時程影響，2009年第一季預售巿場推案量約達1218億元，較去年同期2090億元，大幅萎縮42％，創SARS以來新低，也刷新近6年推案量新低記錄。

　因應不景氣，建商促銷手法不斷推陳出新，送家電、裝潢已不新奇，現在有建商瞄準消費券商機，推出優惠方案，像是京城建設推出，民眾可用消費券抵用購屋款，依規畫，3600元消費券可抵用房價5萬元，最高可扣抵20萬元。

　消費券抵屋款 建商促銷猛招

　新年、新氣象，但房巿卻遲遲擺脫不掉去年下半年景氣低迷盤整格局。

　住展雜誌統計，今年首季預售巿場推案量僅1218億元，其中推案金額在10億元以上指標型建案有29個，總計第一季推案金額較去年同期的2090億元，大幅萎縮42％，顯示2009年建商推案明顯轉趨保守，即使有業績壓力的上市上櫃建商推案亦不踴躍，首季僅見冠德、皇翔、太子等公司有新案推出。

　何時回溫？房市得看股市臉色

　長虹建設明年雖規畫有150億案量要推出，但董事長李文造認為，這波房巿不景氣，須要股巿先回穩，預期農曆年前股巿若能止跌，房巿才可能在農曆年後逐步回穩，維持持平或小跌局面。

　去年推案量高達550億的遠雄企業團，今年推案將延至二、三季後，遠雄企業團副總經理蔡宗易說，根據規畫，今年遠雄推案總額依然上看550億元，但會視巿況進行微調，預估廠辦新案會在第二季進場，至於住宅部分，擬自第三季、景氣回穩後起陸續推出。

　大台北灘頭堡 仍見指標建案

　住展雜誌研發長倪子仁說，北台灣推案量雖萎縮，惟大台北地區仍是一級推案熱區，北市大同區、中山區與信義區，北縣板橋、三重與新莊，都是2009年首季熱門推案區，區內都有代表性指標建案推出。

　其中，冠德建設將在桂林路推出總案量28億元的「冠德美麗桂林」，皇翔建設則在大同區承德路三段、推出案量35億元的「皇翔圓山」。

　此外，位於信義計畫區太子建設「台北信義」，及敦化北路「文華苑」兩豪宅案，屬於去年進場卻尚未正式公開建案，千呼萬喚下，將於329檔前後正式開賣，兩案加總起來的案量達240億元，占第一季預估總推案量1218億元的二成左右，分量之重，可對北市房價與房市景氣有著指標性影響力。



--------------------------------------------------------------------------------------
* 2008-12-27 * 工商時報 * 【工商社論】

　繼同意建築業要求研擬「振興房地產方案」之後，政府日昨再推出放寬保險業購買不動產的限制，被輿論形容為年終贈送保險及房地產業大利多。然而，因為供過於求、國民財富普遍縮水等原因而低迷不振的房地產市場，在短時期內復甦的可能性實在不高，朝野應有心理及實質準備。

　內政部建研所日昨公布了今年第3季房地產景氣對策訊號，綜合判斷分數降至7分，較上季下降3分，景氣燈號也出現近7年首見藍燈，顯示房地產市場景氣嚴重不佳，而且，領先與同時指標也連袂下滑，亦顯示未來房市可能出現停滯或下修調整。全面而言，即使明年下半年，國內房地產市場仍然不宜樂觀看待。

　建研所的評估，基本上與現實距離不大。最近的市面上，房地產的銷售直可以「冷冰冰」形容，不但大多數的個案售價普遍下跌，甚至有很多地區的建案，前往現場看屋者門可羅雀。其他如房地產業者一向在媒體上活躍的廣告，更是急劇萎縮，營建股股價更都淪落為水餃、雞蛋股。

　國內房地產面對嚴峻寒冬來襲，對大多數的業者與一般民眾而言，並不算是新聞。事實上，五月中下旬後，因為馬英九高票贏得總統大選並使房地產市場出現反彈榮景，但只是曇花一現，早已隨著股市持續大跌而回歸基本面，再加上美國二房危機等不動產崩潰及全球信用緊縮打擊，今年底前的房地產市場，絕對是空前的寒冷。

　著眼於房地產仍然是國內部分傳統產業的火車頭，政府對房地產的嚴重不景氣，也頻頻施予援手。除了追隨民進黨政府做法提撥數千億資金讓購屋者享受優惠房貸利率外，更竭盡腦汁想方設法為不動產業者紓困。最讓人印象深刻者，即是十一月下旬行政院劉兆玄院長與建築業者座談後達成的8項共識與6項協助研究的「振興房地產方案」，期待透過同意延長建築執照2年、簡化都市更新辦理程序、加速推動都市更新條例修正、推動修訂法規將開發型投資信託納入範圍、放寬投資移民門檻至新台幣1500萬元、處理廢棄土問題、房屋貸款協商由金管會銀行局成立單一窗口，及加速整合北部交通網路等途徑，為國內的房地產產業投資排除障礙與增加商機。日昨，繼修正都市計畫法同意折繳代金取得容積率便利建商之經營後，更進一步放寬保險法解釋，允許保險業投資單一不動產或與同一人及同一關係人交易不動產的限額與其淨值脫勾，改採可運用資金為計算基礎。相關業者預估，政策放寬將促使壽險業者再投入房市至少8000億元到1兆元資金，不但方便保險業者的投資理財，也為國內的不動產市場增加動能。

　坦然言，在承平時期，政府如此的「偏愛」房地產業者，一定會招來輿論的質疑與批評，但因為世紀僅見金融海嘯作怪，全球遭逢空前的經濟大衰退挑戰，即使是經濟先進國家也不惜行政干預，大量動用國家資源搶救產業，因此，政府一而再再而三的對房地產產業伸出援手，社會各界並無惡聲。但我們必須指出，除非經濟恢復活絡，國民所得與財富恢復往日水準，否則大半的民眾並無能力購買耐久性資產。在此之前，我們認為最直接也可能最有效的提振房市途徑，無乃是營建商合理調整價位，只要售價回復消費者可以負擔，而且也認可的水準，自然會刺激需求並促成交易。

　房地產在國內一直是爭議性很高的產業，尤其近兩三年興建買賣豪宅的風氣流行，任何一棟豪宅，往往要一位普通薪水階級者不吃不喝二、三十年才有能力購買，加上傳聞中空置的房屋不少，也讓國人對寶貴資源的使用效益質疑。我們希望這一波的經濟大衰退，能夠多少產生一些市場力量，讓根基不穩或基本條件根本不符合者退出市場，如此國內的房地產才能健全發展。

-------------------------------------------------------------------------------------